從台灣央行打房談香港樓市辣招經驗

        2024.9.19台灣央行出手第七次打房措施。預期中的打趴房價倒未必能迅速成真，但至少能壓抑樓價上漲斜率。

        以打房先進地區為例：香港各界將打房措施稱為辣招。最近一波辣招自2014年啟動，實施長達14年間逐次加辣，每次「加辣」僅能壓抑短期樓價，令樓價上升軌道的斜率趨緩，但難以造成樓價反轉效果。樓價反轉的主要因素還是仰賴國際政經情勢的重大變化，比如金融危機與地緣政治因素。

        香港上一次樓價低點落在2003年SARS期間。1997—2003年間因香港主權回歸、科網泡沫破裂、施政沒方向感與SARS疫情因素，6年期間樓價累計下跌70%。

        2003年爆出疫情，市場恐慌氣氛瀰漫，為香港樓市打下堅實底部，隨後受惠於經濟緊密融入中國、作為中資企業境外金融操作的出海港、國際資金投資金磚四國的最優先門戶，香港樓市順勢而起。雖然2008年因金融海嘯爆發，樓價短暫出現15%跌幅，但迅速在美聯儲發布第一波QE操作下反彈起漲。迄2010年下半年因累積漲幅大，香港金管局推出第一波辣招打擊樓市短炒氣氛。

        2010年以後的樓價越打越開花，直到2018年中美貿易戰，嗅覺靈活人士率先跑了，樓市從漲勢轉為橫盤震盪；2019年中"反送中"社運爆發，再跑一波，但也沒將樓價擊垮，更在2021年八月在股市榮景帶動下創歷史高點。至於2022年以後就是一連串熟悉的下跌劇本，中國疫情封控措施打壞經濟、內地房市房企爆炸、俄烏戰爭加速外資撤退，港人向外移民出清資產...作為中國資金出海的節點的香港金融市場開始呈現萎縮，香港樓市也一去不復返。2023年開始鬆綁辣招，2024年初撤銷所有辣招，利好措施尚未能鼓動樓價，打底與否仍待觀察。

        樓價受經濟長期增長趨勢與貨幣政策的影響甚深，短期性針對買賣交易活動的壓抑措施，也僅有短期性效果。民主政體施政不容易採取激進極端風格（房市毒藥如開啟戰端要爭論半天、調高樓宇持有稅不易施行、公共樓宇供應易遭發展商反對、打房措施更因利益團體相互妥協而力道打折），政策推出沒效率但不容易出錯；反而是民主政體的其他非房市施政如結交輿國盟邦、加入自貿協定、遺產稅異動才有機會造成樓價反轉。

        從當前往後看港台樓市，可以很輕易的獲得結論：香港政府在國際地緣政治上站到不利的那一邊，單押陷入經濟低成長的階段之中國。台灣站隊到歐美日民主陣營，享受到國際地緣政治紅利；但美國政治圈一向有著每十年檢討國家戰略的傳統。十年一到有機會轉換方向，也可能是朝既有方向加大力道。上次轉換方向是2018年的中美貿易戰，可預期下個檢討年份是2028年。未必不利，但有風險。

辣招是否該有緩衝期，當然是不該有。有緩衝期的辣招會令辣招失效。

而英明神武的香港首富李超人，2013年啟動出清資產撤出中港之策略，2017年出售地標中環中心，雖未能賣在頂點，但能夠迅速變現，不得不再次讚嘆英明神武。